关于印发《湟源县实施<西宁市农村村民住房建设管理办法>工作细则》的通知

HYFS00—2014—0004

源政〔2014〕216号                           签发：史 超

湟源县人民政府关于印发《湟源县实施<西宁市农村村民住房建设管理办法>工作细则》通知

各乡镇人民政府、县直各单位、省驻县及垂直管理单位：

    《湟源县实施<西宁市农村村民住房建设管理办法>工作细则》经县政府第28次常务会议审议通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。

                                                          2014年11月27日                                       

分  送：县委、人大、政协，存档。                                         

湟源县人民政府办公室                     2014年11月27日印发

湟源县实施《西宁市农村村民住房建设管理办法》工作细则

第一条 为进一步加强全县村民住房规划建设管理，建立健全规范有序的村民住房管理工作制度，根据《西宁市农村村民住房建设管理办法》（市政府132号令，以下简称办法），结合我县实际，制定本细则。

第二条 本细则适用本县行政区域内农村集体所有土地上农村村民新建、改建和扩建的住房（以下统称“村民建房”）及其管理。

村民建房包括个人建房和集体建房。个人建房是指单户村民自行建造住房的活动；集体建房是指乡（镇）人民政府或村民委员会组织村民集中建设住房的活动。

第三条 村民建房必须符合城乡规划、土地利用规划及相关专业规划；住房建设应遵循统一规划、合理布局、适度集中、一户一宅、依法审批的原则；鼓励自然村、零星散户的村民向中心村、集镇集聚，鼓励统一规划建设住宅小区，鼓励有条件的村镇统一修建低层、多层住宅。

第四条 村民对依法批准的宅基地享有集体土地使用权，土地所有权归属集体经济组织，任何单位和个人不得侵占或非法转让宅基地。遇国家、集体建设依法使用或征收，原宅基地使用者应当服从。

第五条 村民建房应当依法申请土地审批，取得土地使用权后，方可建设。

村民建房应充分利用原有宅基地和空闲地，不得占用农用地，确须占用的，应当依法办理农用地转用审批手续，严禁占用基本农田。

已取得宅基地依据规划申请选址新建住宅的，申请人应当与本集体经济组织签订退出原宅基地合同，拆除原住房，腾退出的宅基地由集体经济组织上报乡（镇）政府，会同县国土、住建部门依据法律法规及城乡规划进行处置。

村民将原有住房出售、出借、出租、转让、赠与他人，或者改作他用，再申请建房的，一律不予批准。

第六条 各乡（镇）人民政府负责本辖区内村民建房的管理工作；负责组织实施辖区内村民个人新建、改建、扩建自用住房或集中建设居住新村的各项建设活动；受县住建局委托，审核发放村民个人建房的乡村建设规划许可证，对个人建房建设进行开工查验和竣工验收；受县住建局的委托，对个人建房建设安全质量进行现场指导检查和农户住房档案信息录入工作。

县国土资源局是村民建房用地行政主管部门，负责本县行政区域内村民建房的用地管理工作，根据农村宅基地占用农用地的计划指标和农村村民住宅建设的实际需要，按照规定程序、年度计划分批次向有批准权限的人民政府申请办理农用地转用审批手续，落实村民建房的年度用地计划指标。

县住建局是村民建房规划建设的行政主管部门，负责本县行政区域内村民建房的规划建设管理工作，依据城乡规划和农村住房建设的相关政策规定，督促各乡（镇）政府按计划落实年度村民建房任务目标。

县发改、环保、农牧和扶贫等行政主管部门按照各自职责做好村民建房的相关管理工作。

第七条 村民建房应坚持安全、经济、适用和美观的原则，注重建筑质量，完善配套设施，落实节能节地要求，体现乡村特色、乡村风貌。

第八条 在城市规划区范围内应当按照集体建房申请建设村民居住新村，不得审批村民个人建房；已建成且有合法手续的个人住房属危房的必须向国土、住建部门提出申请核准后，可以原基原面积维修、翻建，但不得扩建；村民因征地拆迁或者符合改善居住条件新建住宅的，须按规划统一建设村民居住新村。

第九条 按照现有村庄布点位置与城市规划实施的关联程度，将城市规划区分为两个区域，对各区域内村民建房实施分类管理。

一类控制区：即村民个人申请住房及宅基地停止审批区，为城关镇、大华镇建成区及其近期建设发展涉及区域。具体是指县城规划区内的城关镇光华村、涌兴村、河拉台村、纳隆口村（铁路以北）、万丰村、国光村、董家庄村、尕庄村，大华镇的池汉村、大华村、拉拉口村、何家庄村。区域内在符合城市规划的前提下，倡导并扶持村民建设居住新村，通过建设村民住宅楼、旧村改造等办法解决村民住房问题。

二类控制区：即村民个人申请住房及宅基地限制审批区，为近期建设发展涉及区的边缘地带。具体指城关镇纳隆口村（铁路以南），申中乡的立达村、星泉村、窑庄村。二类控制区只对危房户、有空闲宅基地且不占用农用地及无土地权属争议的无房户（因分户）建房进行审批。区域内倡导以行政村为单位进行整合，达到十户以上建设规模方能申报，禁止零散建设。

一、二类控制区的界限划分，由县住建局依据城市发展情况适时调整，并提交县规委会审定。

第十条 集体建房由村民委员会提出建设申请，经乡（镇）人民政府审核并提出选址建设书面意见，由县住建局对住房建设项目选址进行审核，并核定选址意见、规划条件及建设方案后，报县规委会审议批准。

集体建房应当符合城乡规划、土地利用总体规划要求，并依法取得《建设项目选址意见书》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》。

住建部门在项目选址及规划审批过程中，应当征求环保、国土、林业、水务等相关部门的意见。

第十一条  村民委员会取得《建设用地规划许可证》后，向县国土局提出用地申请，申请时应当提交以下材料：

（一）建设用地申请书（含项目选址、用地和居住人口规模、资金来源、原宅基地整理复垦计划等情况）；

（二）建设用地规划许可证及其用地红线附图；

（三）村民会议或者村民代表会议关于实施集体建房项目的决定；

（四）相关村民户符合个人建房条件且同意参加集体建房的有关材料；

（五）住房分配初步方案（含住房分配对象情况、配售面积、按规定应当退还的原宅基地情况等）。

集体建房用地选址涉及村或者村民小组之间的宅基地调整的，村民委员会提出用地申请时，除前款规定的材料，还应提交宅基地调整和协商补偿的有关材料。

经审核符合条件的，由县国土局报县人民政府批准后颁发建设用地批准书。

第十二条 根据《办法》第二十二条规定，县域内集体建房每户人均住房建筑面积不得超过50平方米。为有效培育农村产业发展，有条件村庄可申请配建村民享有产权的商业用房。集体建房要求依据县住建局提供的规划红线图及规划设计条件，由乡（镇）政府负责、村民委员会委托具备相应资质的设计单位编制修建性详细规划。

第十三条 集体建房项目村委会应当按照规定，向县住建局申请办理建筑工程施工许可、建筑工程质量安全监督申报、竣工验收备案等手续。

第十四条 集体建房适用国家和省、市有关城市规划管理技术规定、住宅设计标准、建设工程质量和安全的管理规定、配套设施设置等规范。 

第十五条 城市规划二类控制区及以外范围实施的村民个人自建住房，由县住建局委托乡（镇）人民政府依据乡镇规划、集镇建设规划、村庄规划审核发放《乡村建设规划许可证》。对于不符合乡镇规划、村庄规划、集镇建设规划、土地利用总体规划的村民住房申请，不予批准。

二类控制区范围外村民实施集体建房应当按第十条、第十一条、第十二条、地十三条、第十四条的规定办理。

第十六条 现有宅基地面积在规定标准之内，且符合规划要求的村民实施个人建房的，应当在原址改建或者扩建，不得易地新建（险工险段除外）。

村民按规划易地实施个人建房的，应当在新房竣工后三个月内自行拆除原宅基地上的建筑物、构筑物和其他附着物，根据不同情况原宅基地由村民委员会或者村民小组依法收回或村民自行复垦。

县人民政府在核发用地批准文件时，应当注明新房竣工后退回原有宅基地的内容，并由乡（镇）人民政府负责监督实施。

第十七条 根据《办法》第九条规定，符合下列条件之一的村民建房，可以以户为单位向常住户口所在地的村民委员会提出申请，并填写《农村村民个人建房申请表》：

（一）同户（以合法有效的农村宅基地使用证或者建房批准文件计户）居住人口中有两个以上（含两个）达到法定结婚年龄的未婚者，其中一人要求分户建房，且符合规定的分户建房条件的；

（二）无住房或者现有住房用地面积明显低于本细则规定的标准，需要新建住宅或者扩大住宅用地面积的；

（三）因国家或者集体建设、实施村庄和集镇规划以及进行乡（镇）、村公共设施与公益事业建设，需要拆迁安置的；

（四）因发生或防御自然灾害，需要安置的；

（五）向中心村、集镇或者农村住宅小区集聚的；

（六）法律、法规规定的其他情形。

第十八条 根据《办法》第十条规定，有下列情形之一的，不予批准：

（一）已有宅基地并达到本细则规定面积标准的；

（二）以所有家庭成员作为一户申请并被批准后，不具备分户条件，以分户为由申请的；

（三）子女分户，原有宅基地面积已达到分户后各户限额标准总和的；

（四）原有住房被法院用于抵债，或者违法建房未处理结案的；

（五）接受有偿调剂住房者调剂后的宅基地达到或者超过规定面积的；

（六）跨户籍所在行政村建房的，但插花地或者经置换后土地所有权为申请人所属集体经济组织所有的除外；

（七）不符合乡村建设和村庄规划的；

（八）地址灾害危险性评估结果为不适宜，应做评估而未做或者已做评估未按照要求落实防治措施的；

（九）政府抚养照顾的孤寡老人、五保户申请宅基地的；

（十）其他不符合申请建房条件的。

第十九条 村民委员会接到个人建房申请后，应当在本村或者该户村民所在的村民小组公示，公示期限不少于30日。

公示期间无异议的，村民委员会应当在《农村村民个人建房申请表》上签署意见后，与建房申请人的书面申请一并报送乡（镇）人民政府；公示期间有异议的，村民委员会应当召集村民会议或者村民代表会议讨论决定。

第二十条 乡（镇）人民政府应当在收到村民委员会报送的建房申请人的书面申请和《农村村民个人建房申请表》20日内，进行实地审核。审核内容包括申请人是否符合条件、拟用地是否符合规划、拟建房位置、建筑面积等是否符合标准。

乡（镇）人民政府审核完毕后，符合条件的，应当签署审核意见，连同申请材料一并提交县国土局审核建房用地，县国土局应当在20日内完成审核。不符合条件的，应当在20日内书面通知申请人，并说明理由。

建房用地经县国土局审核后报县政府批准，由县人民政府发给用地批准文件；由乡（镇）人民政府发给乡村建设规划许可证。乡（镇）人民政府应当将村民建房的审批结果在乡政府公示栏及村庄内进行公示，接受群众监督。

第二十一条 村民新建住房须申请宅基地的，应当提供下列材料：

(一)所在村民小组或村委会同意的意见；

(二)拟占地位置、面积及地籍测绘界址图；

(三)乡镇人民政府申请报告；

(四)申请人的居民身份证复印件、家庭成员户籍登记资料；

(五)委托办理的，还需提供委托代理合同、代理人居民身份证复印件和土地登记代理资格证；

(六)按规定应提供的其他资料。

申请的宅基地涉及占用耕地的，应当办理农用地转用审批手续。

经批准同意使用宅基地的，县国土局应予办理宅基地使用权登记手续。

 第二十二条 经批准建房的村民应当在开工前向县国土局申请划定宅基地范围。

县国土局应当在收到申请后10日内，到实地勘测丈量划定宅基地，并通知乡（镇）人民政府到现场进行开工查验，实地确认宅基地内建筑物的平面位置、层数和高度。

村民应当严格按照用地批准文件和乡村建设规划许可证的规定进行施工。

第二十三条 乡（镇）人民政府在审核发放乡村建设规划许可证时，应当核定竣工期限。竣工期限一般为1年，最长不超过2年。

第二十四条 个人建房完工后，应当通知乡（镇）人民政府进行竣工验收。乡（镇）人民政府应当在接到申请后的15日内，到现场进行验收。

乡（镇）人民政府应当提前通知县国土局到实地检查个人建房是否按照批准的土地面积建设住房。经验收符合规定的，乡（镇）人民政府应当将验收结果送县国土、住建部门备案。

第二十五条 根据《青海省农村宅基地管理暂行办法》第十条和《办法》第二十二条规定，县域内村民个人自建住房建设标准：

（一）宅基地的面积以户为单位，集镇及国省道沿线住宅用地每户不得超过200平方米；村庄规划区内不得超过272平方米（水地不得超过250平方米）。

（二）宅基地个人自建住房以户为单位：人均建筑面积不得超过50平方米，且户总建筑面积不得超过300平方米。个人自建住房超过规定建筑面积部分，一律视为违法建筑。

（三）间距和高度：村镇规划对个人建房的间距和高度标准有规定的区域，按照村镇规划执行。村镇规划尚未编制完成或者虽已编制完成但对个人建房的间距和高度标准未作规定的，由乡（镇）政府在核发的《乡村建设规划许可证》时核定间距和高度，建筑层数原则不超过两层。

（四）抗震要求：新建住房地基基础、承重墙体、钢筋混凝土构造柱、圈梁及楼屋面板必须符合工程抗震设防要求。

（五）建筑单体：应符合村庄整治规划要求，满足日照及建筑节能保温要求，体现地方特色。

第二十六条 村民建房经竣工验收后，应由乡（镇）人民政府负责组织村委会及村民个人，到县土地、房屋所有权登记部门依法申请办理土地初始登记（或者变更登记）、房屋产权登记手续。

第二十七条 申请人办理土地初始登记或者变更登记手续，应当根据不同的登记事项提交下列材料：

（一）土地登记申请书；

（二）申请人身份证明材料；

（三）土地权属来源证明；

（四）地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标（地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标，由县国土局委托有资质的专业技术单位进行地籍调查获得）；

（五）地上附着物权属证明；

（六）法律法规规定的完税或者减免税凭证；

（七）其他证明材料。

申请人申请土地登记，应当如实提交有关材料和反映真实情况，并对申请材料实质内容的真实性负责。 

第二十八条 集体建设住房的村民住房房屋所有权证办证应报送下列材料：

（一）登记申请书；

（二）村委会组织代码；

（三）土地使用权证明（查看原件收取复印件）或土地    批复或出让合同；

（四）建设工程规划许可证；

（五）地名证（查看原件收取复印件）；

（六）房屋测绘报告及平面图；

（七）其他必要材料。

第二十九条 个人自建住房房屋所有权证办证应报送下列材料：

（一）登记申请书；

（二）申请人身份证明；

（三）土地使用证；

（四）乡村建设规划许可证；

（五）房屋竣工验收证明；

（六）房屋墙界表、测绘报告或者平面图；

（七）其他必要材料。

第三十条 乡（镇）人民政府和县国土、住建等职能部门应当实行公开办事制度，将村民建房的申请条件、申报审批程序、审批工作时限、审批权限等相关规定进行公示，方便申请人依据公开透明的审批流程办理相关事宜。

第三十一条 各乡（镇）人民政府、县住建、国土部门应严格履行本规定的相关职责，定期对农民建房情况进行跟踪检查，若发现存在不符合本规定的行为，及时依据相关法律法规及《西宁市农村住房建设管理办法》的相关规定进行查处。

第三十二条 各乡（镇）、各部门工作人员在村民住房规划、建设、用地管理及土地房产登记过程中，因玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。

第三十三条 本细则由县国土资源局、县住建局根据各自职责负责解释。　　

    第三十四条 本细则自2015年1月1日起施行，有效期至2019年12月31日。