关于印发湟源县不动产登记历史遗留问题处理意见的通知

为妥善解决全县不动产登记工作中的历史遗留问题，切实保护产权人合法权益，进一步化解社会矛盾，维护好社会和谐稳定，根据《中华人民共和国民法典》《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》和《自然资源部关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》（自然资发〔2021〕1号）等文件精神，结合我县实际，提出一下处理意见。

一、处理原则

（一）尊重历史，分清节点。不动产登记相关问题处理工作从维护群众合法权益的角度出发，充分考虑不动产统一登记实施前土地取得、房屋建设时适用的法律法规和政策规定，积极寻求妥善的处理方法，努力化解社会矛盾、推进社会和谐稳定。

（二）依法处理，便民利民。凡是符合法律政策规定的不动产申请，应当依法及时办理，确保不动产权属合法、程序规范、登记准确。各职能部门在处理相关问题时，要按照“缺什么补什么、谁审批谁负责”的原则，密切配合、提高效率、降低成本、妥善处置，真正做到便民利民。

（三）证缴分离，妥善处置。实行“证缴分离”原则，开发建设单位欠缴费用、越界超占国有建设用地的，有关单位要督促其限期补办相关手续、缴清相关规费；在保留追缴权和处理权的同时，不影响持有《房屋所有权证》等产权资料的个人办理房屋交易、抵押等不动产登记手续。

（四）先易后难，逐步推进。处理不动产登记遗留问题，应当把握主次矛盾，对不动产登记制度实施前存在的各类历史遗留问题，权利人提供拥有合法权属证明申请资料进行登记的，受理后分类逐步推进，谨防问题堆积。

二、处理范围

县域范围内已建成、且因历史遗留问题无法办理不动产登记的土地及其建（构）筑物。

三、分类施策

（一）关于已购公房、经济适用房、集资建房的问题

1.不动产统一登记制度实施前，由政府主导的安置、棚改、个人集资建设楼房，未办理相关用地和规划手续的，按划拨方式和实际建筑面积办理登记手续（楼房主体部分）。

2.行政、事业单位利用自有用地建设房改房、集资房的（楼房），按划拨方式和实际建筑面积办理登记手续（楼房主体部分）。

3.对已购公房（平房），现使用面积与处置时面积不一致的，超出部分权属经公告无争议的，按当时处置文件规定补交相关费用后，以划拨方式办理登记手续。已购公房房屋已办理产权证至今未翻建或已办理准建手续进行翻建且未超面积的，按实际使用面积认定；未办理准建手续或建筑面积超出原批准面积的只调查不确权，超出部分在不动产权证“附记栏”备注，遇国家征占用时不予补偿。

上述3类情形上市交易时，应按照《国土资源部关于已购公有住房和经济适用住房上市出售中有关土地问题的通知》（国土资用发〔1999〕31号）、《西宁市人民政府办公厅关于印发西宁市解决历史遗留问题办理不动产登记指导意见的通知》（宁政办〔2017〕8号）等文件规定，缴纳土地使用权出让金等相关税费后，办理出让性质的登记手续，土地出让年限为70年，起始期以同一建筑第一套房屋上市交易之日起计算（楼房）。土地出让金标准为：平房为登记土地面积×现行基准地价评估值×10%；楼房为契税计税价格×0.5%。

（二）关于房地登记信息不一致的问题

1.房、地两证记载的坐落不一致的，以民政部门颁发的门牌证为准。

2.不动产统一登记前，房产证和土地证记载的房屋规划用途和土地用途不一致，当事人申请登记的，不动产登记机构按照原证书记载的用途登记，不动产权证书用途栏的记载形式为“土地用途/房屋规划用途”。未经依法批准不得改变已登记的不动产用途。

3.原登记为“综合用地”，土地出让合同约定使用年限为50年，但未约定商业、住宅、工业等不同用途使用年限的，有明显界线的按不同用途办理分割登记；无法办理分割的按主要用途予以核定，并经土地权属人书面签字确认后办理，其土地使用年限自原土地出让起始日期计算，并在不动产登记薄及不动产权证书“附记栏”记载原土地用途及使用年限。经政府批准已进行房地产开发的，按照实际用途进行分类办理。

4.原登记为“商住用地”，土地出让合同约定使用年限为40年或70年，但未约定商业、住宅分类使用年限的，在不动产登记时使用年限按自原土地出让起始日期计算，住宅用地70年，商业用地40年；并在不动产登记薄及不动产权证书“附记栏”记载原土地用途和使用年限。

5.合法宗地上的房屋所有权多次转移、转移链条清晰且相继取得房屋所有权属证书，但没有同步办理土地使用权转移，导致房屋和土地权利主体人不一致的，当事人持房屋所有权属证书和土地使用证申请不动产登记的（若房屋所有权人或原土地使用权人已故，由其合法继承人申请），不动产登记机构应予以受理。若无法提供原产权证书的，经调查核实，无查封等权利限制的，由不动产登记机构在登记网站公告原产权证书作废（公告期限不少于15日），在登记簿中进行记载后，办理房地一体统一登记手续。除继承、受遗赠外，属划拨用地的，当事人应先按规定补办出让用地手续、补缴土地出让金及相关税费后，再申请办理不动产登记。

（三）关于房地产开发和安置房的问题

1.开发建设单位私自改变土地用途，已销售且按实际用途办理了房屋所有权证的，在申请不动产登记时，由开发建设单位补办手续并缴纳税费后方可办理，在处理过程中暂停权利人（开发商等）自有部分的登记手续办理，个人不动产登记按实际用途进行登记，登记出让年限以该宗地原出让年限起计算，在个人不动产登记薄及不动产权证书“附记栏”记载原土地用途及使用年限。

2.房屋已销售且已入住的住宅项目，开发单位未按出让合同约定足额缴纳土地出让价款，以及将经济适用房等政策性住房按商品房对外出售但未补缴土地出让价款，或者开发单位欠缴税费的，报经县级人民政府同意，按照“证缴分离”原则，在有关部门追缴土地出让价款和税费的同时，可先行为住户办理不动产登记手续。房屋尚未入住的住宅项目，开发单位未按规定缴纳土地出让价款和相关税费的，以及划拨土地上自建房擅自对外出售，未补缴土地出让价款的，应当依法缴纳所欠价款和税费后，方可办理不动产登记。

3.已建成住宅小区建设用地“批少占多、私自改变容积率”的，对合法批准用地范围界址内和批准容积率范围内的不动产，正常办理；对合法用地范围界址以外（或私自改变容积率）的不动产，如房屋已出售且权利人已入住的，可受理登记申请，但土地性质暂不填写，在不动产登记簿证附记栏上注记“该房屋所有权占压的土地（或私自改变容积率）需依法处理并办理相关手续”，并书面告知权利人相关事项。同时，由相关部门依法对该开发建设单位的违法行为处理后，可依据处理结果完善登记内容。

4.对未通过建设工程规划核实的，按规定能够补办规划验收等手续，应当依法依规处理并补办相关核实手续后办理不动产登记，对确因建成时间较早等原因不具备补办条件的，在符合国土空间规划的前提下，报经县人民政府同意后，自然资源部门按现状出具认定或核实意见。建设项目部分符合规划的，自然资源部门可以对符合规划的部分先行核实，并出具规划核实意见。

5.对未通过工程竣工验收备案的，按规定能够补办工程竣工验收备案手续的，应当依法依规补办相关备案手续，对不具备补办条件的，由建设单位委托具备相应资质的工程质量检测鉴定机构进行工程质量检测鉴定，检测鉴定结论符合工程质量安全要求的（不再办理工程竣工验收备案手续），送住建部门存档，存档回执（手续）作为申请不动产登记的依据；原房屋开发企业或建设单位不存在的，可由权利人申请委托办理。

6.购买商品房并签定网签合同或已签订拆迁安置协议后，因买方或被安置人尚未办理登记死亡的，由“谁继承谁纳税”的原则按照继承登记办理。

7.因开发企业或有关单位灭失，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门办理；没有承继单位和上级主管部门的，可以由不动产所在地县级人民政府指定的机构或组织代为申请办理；首次登记与转移登记可一并办理，并在登记簿中对权利主体灭失情况予以记载，申请人（购房人）可按划拨方式单方申请办理首次或转移登记，上市交易时按本意见第三条第三款执行。

8.对未办理用地手续的项目，按照项目建设时的政策规定补办用地手续；无政策规定的，由县自然资源局牵头起草补办用地手续相关规定，报县政府研究通过后实行。

9.分散登记时期土地被开发单位抵押的，由县自然资源部门会同相关部门同抵押权人、抵押人协商置换抵押物或抵押标并报县政府同意后的，县不动产登记中心按置换后的抵押合同办理抵押变更登记后，对原抵押物或抵押标的办理不动产转移登记。

10.经县级以上政府批准实施重点工程拆迁项目、棚户区改造、城中村改造、游牧民定居等建成的安置房以及房改房，房屋归属人签订安置协议（购房协议）、取得合法有效的销售不动产凭证且已依法履行相关义务，因历史原因造成相关手续无法完善而影响房屋归属人取得不动产权证的，经县自然资源局牵头，会同相关部门开展调查认定，并出具书面意见报县政府同意作为不动产登记权属来源材料后，办理不动产的登记。

（四）关于城镇居民自建房的问题

1.出让土地上的自建房，在办理转移登记过程中核实现状土地面积超出原有登记面积的，在符合规划、权属无争议前提下，按现行基准地价评估价格补交土地出让金，超出面积的出让年限与原土地出让年限一致，房屋面积按原登记面积认定，超出部分在不动产权证“附记栏”备注，遇国家征占用时不予补偿。

2.已办理首次登记的自建房屋，因危房等原因进行翻建，已办理了准建手续未进行竣工验收的，经验收合格后办理不动产登记；超面积建设的，按照10%的验收误差进行核算，10%以内视为合格，予以验收；若超出10%，未超出20%的，按照工程造价的5%进行处罚后予以验收；超出20%未超出50%，按照工程造价的10%进行处罚后予以验收，超出50%以上或超层建设的，限期拆除。未办理准建手续翻建房屋的，按原登记内容予以认定，在不动产权证“附记栏”备注建筑物现状。

四、其它问题

1.按照集体经营性建设用地已办理入市手续的，因上位法不完善等原因无法登记的，可参照本意见执行。

2.集体土地上开发的商品住房、纳入违建别墅清查整治范围的违建别墅，一律不得办理不动产登记。

3.未尽事宜可参照《自然资源部关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》（自然资发〔2021〕1号）、《青海省国土资源厅关于妥善解决当前不动产登记若干问题的指导意见》（青国土资规〔2018〕5号）、《西宁市人民政府办公厅关于印发西宁市解决历史遗留问题办理不动产登记指导意见的通知》（宁政办〔2017〕8号）等要求执行。

五、切实做好相关工作

（一）认真履行工作职责。各相关部门要切实提高思想认识，加强沟通协调，主动作为，及时解决各类不动产遗留问题。

（二）严格规范管理资料。各相关部门要规范不动产登记档案资料管理，及时更新、维护相关数据。对工作中出现新问题及时研究解决，切实维护权利人合法权益。

（三）防范新增遗留问题。各相关部门要严格房地产开发项目全流程管理，房地产开发项目竣工后，开发商应按照“并联审批”的要求及时申请综合验收，综合验收合格方能受理不动产首次登记业务。

（四）经费保障。县财政局要将每年上缴的不动产登记费及工本费作为不动产工作经费全额返还。

本《处理意见》自印发之日起生效，由县自然资源局负责解释，有效期5年。若实施中与上级部门新出台的相关规定不一致的，按照上级部门出台的相关规定执行。